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跳单是什么意思(什么是“跳单”)

福瑞号2022-11-21 09:24:06投稿157
跳单是什么意思(什么是“跳单”)-图1
这两天忽然被一则某网红买房跳单的自媒体类文章强制推送了,本以为是一些中介的自媒体集体攻击,后来发现某某也官文发文“我们对跳单零容忍”,直指该网红行为和DY一样不道德。笔者作为法律从业者,忍不住说一下我的看法。
这类文章并没有说清事情的经过,即使是某某的官文也只是充满了义愤填膺式的道德檄文,并没有陈述事件过程和公示必要的证据。而是直接使用“600万粉丝网红”,“1500万房产”、“跳单”是不道德的等字眼,描述一个网红因为“跳单”人设崩塌的故事。这类自媒体有着如出一辙的话气,明显有两个目的,一个是“搞臭”这个网红,一个“教育”公众别“跳单”,否则“XX很生气,后果很严重”。
但实践中,如何定义“跳单”?如不说清楚这个问题,一味地将一个跳单了人设崩了的故事强推给公众,我想公众是不接受的。
跳单,是中介行业的术语,意思大概是指买家通过中介获得交易信息后,绕过中介双方达成交易。这种行为当然是一种不诚信的违反契约精神的行为。《民法典》第九百六十五条规定:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。即构成跳单需要三个条件,一是接受了中介服务,二是买卖双方达成交易未通过该中介,三是中介服务对达成该交易具有有价值的、能够构成因果关系的作用(即没有该中介,达不成该交易)。
那在实践中,我们要明确几个问题。
一、中介带看,算不算“接受了中介服务”?笔者认为,带看,表面是中介服务,但实际上中介人员为达成中介服务所做的准备或努力,或者叫“中介前的服务”。带看的过程中,看房客与中介之间并没有强制的彼此约束,比如看房客可以选择不看了,看别的,再看看等。中介可以选择不带看了,带看别的、推给别的买家等等,双方都在为达成正式的“中介合同”做准备,也都有一个默契就是没有达成交易是不需要支付中介费用,这是行业惯例,也是法律规定(民法典第964条,中介未促成交易不得请求报酬)。在带看,推荐阶段中介往往是交易的关键信息是隐藏的,比如交易一方对另一方的电话号码、微信等联系方式。
从另一个角度,中介带看的这部分信息是中介为了吸引客户而有意公开的。比如某家,某原等各家中介的网站APP,带看只是网上看房的延伸,并不具有商业秘密性,或超出已公开信息的内容。实践中,这类看房往往是中介为促成交易而主动向买家缴约,也并没有声明“带看收费”,中介对带看而不成交也是有心理预期的,故,事后当然不能主张“中介费”。
那什么时候才算达成中介合同呢?房产中介规范要求中介服务必须签订成中介合同,我们认为这些行业规范也为中介合同的成立确立了时间标准,即中介合同订立时中介与客户之间彼此约束的法律关系才正式成立。实践中也只有这个时候中介才会将交易双方的联系方式予以公开。如果促不成交易,也就不存在中介成果,当然不存在中介费的问题。因此我们不但要注意《民法典》的跳单条款,还应当注意第九百六十四条“中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬。”
二、在一家中介带看后,在另一家中介成交,或者自行与卖家成交,构不构成“跳单”?
实践中买家可能自己事先也通过各种渠道搜集了一些信息,知晓卖家的情况,而中介又向委托人重复报告了该买家的情况,例如,中介提供的信息是公开的、买家可以轻易获得的信息,中介的报告对买家来说可能是毫无价值的,买家与卖家订立合同,就不能认为利用了中介提供的交易机会或者媒介服务。
实践中还存在一种情况,买家或卖家委托了多个中介找房或挂牌出售信息,买家卖家最后选择其中一家中介达成交易。此时对其他中介来说,并不构成“跳单”。因为买家、卖家具有选择最满意、最合适的中介为其提供优质服务并通过其与对订立合同的权利。这就和买东西一样,消费者有自主选择的权利,很多时候都是货比三家之后才决定在哪一家商店购买。
综上,我们再来看看这个事件中,中介一方披露的信息。
跳单是什么意思(什么是“跳单”)-图2
跳单是什么意思(什么是“跳单”)-图3
跳单是什么意思(什么是“跳单”)-图4
从以上三则图片我们看出:中介对买家进行了带看,买家对佣金行了讨价还价,交易在该中介渠道最终并没有达成。
通过以上的分析结果目前中介披露的信息,笔者认为在没有达成交易的前提下,带看、推荐房源尚未促成房产交易合同,因此不构成索要中介费的充分依据(民法典964条);买家对佣金讨价还价是正常的行为,并不值得以此讨伐。从披露的信息看中介与该网红尚在对中介费“讨价还价”阶段,该中介合同尚没有签订,交易合同也没有达成,中介行业此时就群殴之,未免立据不足,为时尚早。
如果中介行业要想通过该事件给公众立规矩:“我带看的只能找我成交”,我想带给公众的感觉更可能是中介惹不起,沾不得,当前中介行业的发展可能面临真正的危机。另外,中介人遭遇“跳单”主张权益最有效的方式是诉讼,而在事实上尚不明朗,认定还不明确的情况下,就拿客户“百万粉红”知名度等因素绑架炒作攻击,这种行为本身也不值得提倡。
作者:张学政律师
编辑:胡慧中

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