跳单是什么意思(什么是“跳单”)
这两天忽然被一则某网红买房跳单的自媒体类文章强制推送了，本以为是一些中介的自媒体集体攻击，后来发现某某也官文发文“我们对跳单零容忍”，直指该网红行为和DY一样不道德。笔者作为法律从业者，忍不住说一下我的看法。
这类文章并没有说清事情的经过，即使是某某的官文也只是充满了义愤填膺式的道德檄文，并没有陈述事件过程和公示必要的证据。而是直接使用“600万粉丝网红”，“1500万房产”、“跳单”是不道德的等字眼，描述一个网红因为“跳单”人设崩塌的故事。这类自媒体有着如出一辙的话气，明显有两个目的，一个是“搞臭”这个网红，一个“教育”公众别“跳单”，否则“XX很生气，后果很严重”。
但实践中，如何定义“跳单”？如不说清楚这个问题，一味地将一个跳单了人设崩了的故事强推给公众，我想公众是不接受的。
跳单，是中介行业的术语，意思大概是指买家通过中介获得交易信息后，绕过中介双方达成交易。这种行为当然是一种不诚信的违反契约精神的行为。《民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。即构成跳单需要三个条件，一是接受了中介服务，二是买卖双方达成交易未通过该中介，三是中介服务对达成该交易具有有价值的、能够构成因果关系的作用（即没有该中介，达不成该交易）。
那在实践中，我们要明确几个问题。
一、中介带看，算不算“接受了中介服务”？笔者认为，带看，表面是中介服务，但实际上中介人员为达成中介服务所做的准备或努力，或者叫“中介前的服务”。带看的过程中，看房客与中介之间并没有强制的彼此约束，比如看房客可以选择不看了，看别的，再看看等。中介可以选择不带看了，带看别的、推给别的买家等等，双方都在为达成正式的“中介合同”做准备，也都有一个默契就是没有达成交易是不需要支付中介费用，这是行业惯例，也是法律规定（民法典第964条，中介未促成交易不得请求报酬）。在带看，推荐阶段中介往往是交易的关键信息是隐藏的，比如交易一方对另一方的电话号码、微信等联系方式。
从另一个角度，中介带看的这部分信息是中介为了吸引客户而有意公开的。比如某家，某原等各家中介的网站APP，带看只是网上看房的延伸，并不具有商业秘密性，或超出已公开信息的内容。实践中，这类看房往往是中介为促成交易而主动向买家缴约，也并没有声明“带看收费”，中介对带看而不成交也是有心理预期的，故，事后当然不能主张“中介费”。
那什么时候才算达成中介合同呢？房产中介规范要求中介服务必须签订成中介合同，我们认为这些行业规范也为中介合同的成立确立了时间标准，即中介合同订立时中介与客户之间彼此约束的法律关系才正式成立。实践中也只有这个时候中介才会将交易双方的联系方式予以公开。如果促不成交易，也就不存在中介成果，当然不存在中介费的问题。因此我们不但要注意《民法典》的跳单条款，还应当注意第九百六十四条“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。”
二、在一家中介带看后，在另一家中介成交，或者自行与卖家成交，构不构成“跳单”？
实践中买家可能自己事先也通过各种渠道搜集了一些信息，知晓卖家的情况，而中介又向委托人重复报告了该买家的情况，例如，中介提供的信息是公开的、买家可以轻易获得的信息，中介的报告对买家来说可能是毫无价值的，买家与卖家订立合同，就不能认为利用了中介提供的交易机会或者媒介服务。
实践中还存在一种情况，买家或卖家委托了多个中介找房或挂牌出售信息，买家卖家最后选择其中一家中介达成交易。此时对其他中介来说，并不构成“跳单”。因为买家、卖家具有选择最满意、最合适的中介为其提供优质服务并通过其与对订立合同的权利。这就和买东西一样，消费者有自主选择的权利，很多时候都是货比三家之后才决定在哪一家商店购买。
综上，我们再来看看这个事件中，中介一方披露的信息。
从以上三则图片我们看出：中介对买家进行了带看，买家对佣金行了讨价还价，交易在该中介渠道最终并没有达成。
通过以上的分析结果目前中介披露的信息，笔者认为在没有达成交易的前提下，带看、推荐房源尚未促成房产交易合同，因此不构成索要中介费的充分依据（民法典964条）；买家对佣金讨价还价是正常的行为，并不值得以此讨伐。从披露的信息看中介与该网红尚在对中介费“讨价还价”阶段，该中介合同尚没有签订，交易合同也没有达成，中介行业此时就群殴之，未免立据不足，为时尚早。
如果中介行业要想通过该事件给公众立规矩：“我带看的只能找我成交”，我想带给公众的感觉更可能是中介惹不起，沾不得，当前中介行业的发展可能面临真正的危机。另外，中介人遭遇“跳单”主张权益最有效的方式是诉讼，而在事实上尚不明朗，认定还不明确的情况下，就拿客户“百万粉红”知名度等因素绑架炒作攻击，这种行为本身也不值得提倡。
作者：张学政律师
编辑：胡慧中
